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来源：经济学博士

4月，将会是房企的大坎！

01

楼市倒春寒

2022年的楼市进入阳春三月，一部分买房人开始乐观起来，认为楼市会有传统的三月“小阳春”。

可事实往往不如想象那么美好。

最近又降温了，和疫情带来的情绪一样，阴冷阴冷的；中国的楼市同样不能幸免，也迎来了一波“倒春寒”。

1-2月的楼市销售情况十分惨淡：

一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%，

二线代表城市新房成交面积环比下降32.5%，同比下降28.4%；

三线代表城市新房成交面积环比下降16.4%，同比下降48.5%。

到了三月，这个现象依然没有改善；以素有“中国楼市风向标”的一线城市情况来看，在疫情冲击下，楼市继续冷淡，市场所预期的“小阳春”消失无踪。

上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%；成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。

上海楼市率先扛不住，已经驶入明显的下行通道，量价齐跌！

北京二手房住宅成交量为15942套，环比下滑10.7%。

广州环比下降5.80%，同比下降28.97%，为15个月来最低水平。

深圳二手住宅成交量一跌再跌，成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套。

楼市成为经济下行的重灾区。

02

4月，房企的一道大坎

房地产企业这两年日子不好过，是人尽皆知的事。三道红线压顶，政策缩紧流动性，让高杠杆运行的房企瞬间没了流动性，各种烂账一股脑儿全扯出来了。

于是，房企纷纷开始“卖身”自救，能卖的资产都卖了。

当然，资产甩卖只能救一时，关键还得把眼下捂在手里的楼盘卖出去，所以全在指望今年一季度能冲冲业绩，回一波血。

可惜，不如人愿，从数据上看百强房企销售出现较大幅度下滑，完成全口径销售金额3256亿元，同比下滑37.7%，环比下滑43.6%，超八成房企单月销售同比下滑。

一面是房子卖不出去；一面是几百亿债务到期，占上半年总债务32%。于是乎几个大房企在这两个月接连暴雷。

先是正荣地产2月11日股价暴跌80%。随后爆出其一年内到期的短期债务有203.4亿元。其中最棘手的是美元债。目前共有16笔未到期境外券，存续规模约40亿美元。

为了自救，现在已经陆续开始甩卖项目股权。

再是祥生集团独立非执行董事及审核委员会主席辞任；财务总监离职。紧接着祥生的一笔美元债其实发生实质违约；标普将祥生控股(集团)有限公司的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”；惠誉评级将祥生的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”。

与此同时，其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC”。

再有，3月8日禹洲集团债务暴雷，他们公司2023年到期的5亿美元8.50%优先票据（2023年票据II）将停牌。

2023年到期的8.5%优先票据（股份代号05719）的利息2125万美元，已于2022年2月4日到期应付。

但是公司在30天宽限期内并未支付利息，已构成实质性违约事件。

当然，前面说的这些都还不够重磅，今年一季度最大的新闻融创，这个之前被誉为“财务最稳健”的头部房企，也出事了。

3月21日，融创宣布自己将延期发布年报，根据业绩预告，21年融创净利润下降85%，核心净利润下降50%。

并且传出了40亿公司债券延期的消息。恒大悬了，融创也危了。民营房企TOP30至少有三分之二变成了过江的泥菩萨。

然而，真正考验这帮房企的时刻还未到来，四月份的债务压顶才是最厉害的，将是是房企的“生死大坎”。

4月7日，富力19.5亿元债券到期。

4月8日，华夏幸福3.5亿美元债到期。

4月11日，恒大14.5亿美元债到期。

4月12日，万科10.1亿元债券到期。

4月13日，绿城4.8亿元债券到期。

4月13日，正荣2.1亿美元债到期。

4月14日，新城9.9亿元债券到期。

4月17日，建发11.5亿元债券到期。

4月17日，花样年1.99亿美元债到期。

4月23日，旭辉14.8亿美元债到期。

4月24日，绿城26亿元债券到期。

4月25日，万科11.17亿元债券到期。

4月25日，招商10亿元债券到期。

4月25日，碧桂园5.5亿美元债到期。

4月26日，首创10亿元债券到期。

4月28日，万达3.25亿美元债到期。

4月29日，融信7.17亿元债券到期。

4月29日，远洋0.5亿元债券到期。

4月30日，远洋5亿美元债到期。

这还只是不完全统计....

从疫情的持续影响来看，三四月两个月楼市的销售会是历史低谷，进一步打击房企的资金回流情况。

所以，还债和销售回款将形成剪刀差，那么房企能否顶过4月份的还债高峰期基本就决定了房企今后的生死结局。

这也就是为什么，3月16日，金融委召开的专题会议中专门提到了：

“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

其后银保监会、证监会、财政部、外管局等六部委立马对房地产行业的问题作出积极表态。下到地方，各地政府纷纷解绑限制政策，给地产松绑。

再不救一救楼市，很有可能会面临一波史上规模最大的地产公司暴雷狂潮。

03

房企债务何以至此？

房地产公司走到今天这一步，不能完全怪他们，是整个行业的经营逻辑完全扭曲了，把楼市从重资产玩成了轻资产，把现货玩成了期货，把住房玩成了金融产品。

开发商自己可以搞无本生意，他们借钱拿地，拍到土地后，立马可以开始做ppt，做宣传册搞销售。通过预售房屋获得资金，再继续拿地，继续融资，整这样一套游戏。而且销售中后期，项目会有大量的现金流可以挪用，留给工程施工的钱很少。

为了占用资金，开发商都有意拉长施工期（施工速度越慢，工程款支付就越慢），也是近几年人们买房后要等几年才能入住的原因。例如，你是做景观的，我可以拖你一年结款；你是做水泥的，水泥原材料虽然涨价，但是我也可以拖；做钢材的涨价，也可以拖款项，拖到你没脾气。

有的时候销售还不是自己雇员，是外包第三方。

这也是中国房企，最厉害的一点，全都不是自己的，都是轻资产的运作。这和人们的普遍观念不一样，大家都以为房企属于重资产，其实不然，在中国硬是把房地产行业玩成了轻资产。

而这一套链条里最关键的是房地产企业必须不断融资，资金流一刻都不能断，只要资金转起来了，整个局面就盘活了。因此房企们，一直在不断的融资，甚至高成本融资，搞得债务越堆越大。

而且前几年，像恒大这样的大房企，他们染上了赌博的瘾，他们在赌中国的房价再来一次翻倍，所以一个劲地融资、借钱、扩张、买地，手里拿了一堆土地。结果，政策风向一转变，把他们资金链一掐紧，问题全抖露出来了。

俗话说，出来混，迟早是要还的。

时至今日，真的没有足够妥善的方法去处理房企的债务问题。对于普通人来说，最当紧的是鉴别一下有哪些企业可能会发生暴雷，从而规避风险，别掉坑里了。

一般而言，房企在暴雷之前会有几个重要的信号：

一是甩卖项目。大规模降价促销，折扣甚至能到半价，原来卖八九千的房子打折到四五千，但要求全款支付，这个的目的主要是全款购房的资金比按揭贷款的资金能更快到开发商账户，此类房企有恒大、雅居乐、正荣等，都是先骨折卖房，后公告暴雷。

二是延兑理财。房企的资金理财出现兑付困难，此类房企有佳兆业、阳光城等，都是理财兑付先出问题，后公告暴雷。

三是拒付商票。商票拒付，房企对下游企业的支付商票占比大，去年开始，很多房企商票开始出现不同程度的拒付，甚至龙湖都有。

四是大裁员。一旦房地产进行大规模裁员，或者区域合并，甚至有员工爆出迟迟发不出工资，都是房地产企业暴雷的征兆。

五是美化宣传。大肆发文显示自己资金实力强，各种唱赞歌。如恒大暴雷之前，到处发文宣传自己的现金流有多么稳健，偿债能力有多强。

回想起，某大V在2022年3月14日预测未来中国楼市的判断：

未来10年90%房企消失。

再结合现在房地产企业的债务问题，恐怕房地产行业大洗牌马上就要发生了。

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